О формировании и кадастровом учете

 

дом и территория    Жилой фонд Советского Союза представлял собой огромную материальную ценность. Стоимость его составляла 26% стоимости основных фондов народного хозяйства и почти равнялась стоимости основных фондов промышленности. В составе основных фондов городского хозяйства на долю жилищного фонда приходилось до 70% (Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Минкомхозяйства РСФСР от 31.12.1968 г.). За пятидесятилетие (с 1917 по 1967 г.) городской жилищный фонд увеличился со 180 млн. до 1343 млн. кв.м., т.е. более чем в 7 раз, а по состоянию на 1 января 1973 г.-более чем в 9 раз. Для жилых домов единицей учета  было  домовладение - дом и земельный участок. Принцип единства многоквартирного дома и земельного участка (придомовой территорией, а не под домом) закреплен в действующем законодательстве (ст. 130 ГК РФ). Земельные участки, на которых расположены жилые дома имели границы, велся их кадастровый учёт.  Жилые дома и земельные участки в период существования РСФСР имели бессрочного пользователя и  подлежали обязательной правовой регистрацииКаждый этап, начиная с момента оформления разрешения на строительство жилого дома до момента прекращения его существования сопровождался соответствующими документами, которые определялись законами государства и постановлениями органов власти. Эти документы являются документами длительного хранения и подлежат строгой отчетности, документы застрахованы.

   С вступлением в силу закона «О приватизации жилищного фонда в РФ» от 04.07.1991 № 1541-1 началась приватизация жилых помещений. В соответствии со ст. ст. 130, 209,210, 246, 247, 248, 288, 289, 290 ГК РФ должна была дальше развиваться жилищная политика. В комментариях к Земельному кодексу РФ (на 15 мая 2002 г.) говорится: «Со дня введения ЗК РФ не допускается приватизация зданий, сооружений, строений без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены. При заключении договора купли-продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования». Соответственно, дворовые и придомовые территории не являются городским имуществом. Придомовые территории входят в состав общего имущества собственников жилых помещений многоквартирного дома (ст. 130 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ). Государственная регистрация прав на жилые помещения многоквартирных домов является одновременной  государственной регистрацией прав на общее имущество (п.2 ст. 23 федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Право на недвижимое имущество, возникшее до момента вступления в силу настоящего федерального закона, признаются юридически действительным при отсутствии их государственной регистрации.  Государственная регистрация прав в этом случае проводится по желанию обладателей. Размеры земельных участков в границах застроенных территорий  при  межевании для нового строительства устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действующих в период застройки указанных территорий (п. 4 ст. 43 ГрК РФ). Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (п. 3 ст. 36 ЖК РФ).

     Структура кадастрового номера единого объекта недвижимости - земельный участок, здание и помещение в настоящее время определяется  в соответствии с требованиями п. 3 ст. 18 федерального закона от 02.01.2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» и ст. 1 федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. Сведения о земельном участке и объектах недвижимого имущества, прочно связанных с земельным участком заносятся в Единый государственный реестр земель (ст. 14 федерального закона от02.01.2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре»). До сих пор от граждан России скрываются документы с установленными на год постройки границами земельных участков, а также сведения технического учета (инвентаризации) жилищного фонда, на основании которого также присваиваются кадастровые номера жилым помещениям в многоквартирном доме (ст. 1 федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г.). В государственных органах регистрации (ГБР, ФРС) выдаются Свидетельства на собственность жилых помещений без кадастровых номеров объектов недвижимости. В Свидетельствах указывается только милицейский адрес, в нарушении требований  ст. 1 закона от 21.07.1997 № 122-                            

Строительство.

   Разрешение на строительство указанных жилых домов выдавалось только при наличии актов бессрочного пользования земельных участков и исполнительной съемки в соответствии Постановлением ВЦИК и СНК РСФСР от 01.08.1932 г. «О предоставлении учреждениям, предприятиям и организациям обобществленного сектора земельных участков для строительства бессрочного пользования»» и «Правил застройки Ленинграда и его пригородов», утвержденных Решением Исполнительного комитета Ленинградского городского комитета депутатов трудящихся от 20.11.1956 г. № 49-2-п.

  Исполкомы районных Советов  депутатов трудящихся рассматривали имущественно-правовые вопросы и принимали решение по отводу земельных участков  при наличии у застройщика выкопировки из плана микрорайона намеченного к отводу участка М 1:2000, Трест ГРИИ (г. Ленинград) составлялмежевой план участка и перенос границ участка в натуру с одновременной разбивкой пятна здания на основании проектного задания (т.е выполнялись съемочно-геодезические работы). При этом геодезические работы велись в соответствии с Постановлением Совета Министров СССР от 07.04.1946 г. № 760, которое вводило единую систему геодезических координат и высот триангуляционной и нивелирной сети, которая использовалась до01.07.2002 г. (Постановление Правительства РФ от 28.07.2000 г. № 568). По окончанию строительства  бессрочный пользователь обязан  зарегистрировать строения в Городском бюро инвентаризации, Ленжилуправлении, а также в бюро инвентаризации райжилуправления.

Земельная регистрация.

   Кадастровый учет земельных участков городских поселений в период существования  РСФСР был возложен на исполнительные органы местного самоуправления, проводившими непосредственный учет земельных участков в разные годы являлись (разъяснения руководителя Управления Роснедвижимости по Нижегородской области Власова К.В. - материалы получены мной по эл.почте после Всероссийского  Конгресса жилищного движения России, 28-30.09.2007 г., г. Астрахань):

1.1922-1954- Исполнительные органы местного самоуправления, в лице отделов коммунального хозяйства, в состав которых в качестве структурных подразделений с 1928 г. входили БТИ.

2.В 1954-1957 -Управление землеустройства при исполкомах.

3.В 1957-1970- Бюро технической инвентаризации МКХ РСФСР, в лице районных БТИ.

4.В 1970-1991-Для земель поселений — Исполнительные органы местного самоуправления, в лице районных отделов БТИ, осуществляющих первичные функции учета объектов недвижимости, как единого комплекса, и одновременно функции перехода права собственности.

5.В1991-1999-Комитеты по земельным ресурсам и землеустройству местных администраций, в полномочия которых входило удостоверения планов БТИ для регистрации прав.

6.1999- Земельная кадастровая палата.

   С введением в действие Земельного кодекса, принятого на 4 сессии IX созыва ВЦИК (Постановление от 30.10.1922 г.) велась государственная запись землепользований (земельная регистрация). Согласно этому постановлению при производстве регистрации все землепользователи и учреждения обязаныпредъявлять все имеющиеся у них документы на землепользования, а также сообщить все требующиеся для регистрации сведения. Таким образом после сдачи застройщиком домов  в районных БТИ обязаны были произвести регистрацию в книгах земельной регистрации (поземельных книгах, шнуровых книгах) земельных участков согласно Акту землеотводамежевому плану, выкопировки из плана микрорайона намеченного к отводу участков М 1:2000 и результатам геодезических работ, т.е. ОСУЩЕСТВЛЯЛСЯ КООРДИНАТОРНЫЙ СПОСОБ ОПИСАНИЯ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ГРАНИЦ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, на которых расположены  указанные жилых дома.  В соответствии с Постановлением Совмина СССР от 10.06.1977 № 501 и п. 6 Постановления Совмина РСФСР от 10.08.1977 г. № 417 в городах было осуществлено ведение кадастровой документации. Кроме того, в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 25.08.1992 г. № 622 «О совершенствовании ведения государственного земельного кадастра в РФ» председателем Роскомзема Н.В. Комлевым было утверждено от 17.05.1993 г.  «Временное руководство по инвентаризации земель населенных пунктов», исходным материалом для проведения инвентаризации земель населенных пунктов должны были служить графические, текстовые и правовые документы на земельные участки, материалы предыдущих инвентаризаций, топографические карты и планы масштабов 1:500-1:2000, каталоги координат пунктов городской  геодезической сети. Проведение инвентаризации возлагалось на КЗРВ письме Комитета РФ по земельным ресурсам и землеустройтву от 31.08.1994 г. № 2-14/1316 «О государственном земельном кадастре и регистрации прав на земельные участки и прочно связанную с ним недвижимость» подробно описывалась организация и состав поземельной книги- книги регистрации прав на земельные участки и прочно связанные с ним объекты недвижимости. Поземельная книга  состояла из трех наборов листов-зеленого, синего и красного цветов-соответственно для регистрации земельных участков, объектов недвижимости и частей этих объектов. Данное письмо издавалось в соответствии с Указом Президента РФ от 11.12. 93 г. № 2130 «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость» и Постановлением Правительства РФ от 25.08.1992 г. № 662 «О соверщенствовании ведения государственного земельного кадастра в РФ».  Указы Президента РФ и Постановления Правительства РФ обязательны для исполнения на всей территории РФ (п. 2 ст. 90 и п. 2 ст. 115 Конституции РФ).

С 1992 г. началась приватизация приватизация квартир по заявлениям граждан. Сведения по приватизированных квартир Регистратор прав на земельные участки (по должности первый заместитель Председателя районного КЗР) обязан был занести в поземельную книгу. Должностное лица должно нести уголовную ответственность за невыполнение своих обязанностей (сокрытие информации ст. 140 УК РФ,  халатность,  ст. 293 УК РФ), т.к. невыполнение возложенной обязанности региональных чиновников КЗР влечет нарушение гражданских прав всех граждан России (хищение недвижимого имущества).

  Комитеты по земельным ресурсам и землеустройству местных администраций обязаны были  удостоверять документы земельных участков БТИ для регистрации прав.

    В соответствии с содержанием Приказа КЗР и землеустройству от 01.07.1998 г. № 133 в архивах земельного  комитета города  имелись

-формы государственной регистрации;

-поземельные книги;

-дела правоустанавливающих документов;

-материалы по регистрации договоров краткосрочной аренды.

    Перечисленные документы передавались в ГУ ГБР СПБ и ЛО согласно  Приказу от 01.07.1998 г. № 133. Первым заместителем руководителя Росземкадастра В.Кисловым 10.04.2001 г. утверждаются «Указания для территориальных органов Росземкадастра по проведению работ по инвентаризации сведений по ранее учтенных земельных участках» (ТЗК-1-Т.Р-11-02-01). В перечень ранее учтенных земельных участков все земельные участки с любой структурой кадастрового номера и не имеющих кадастровые номера, анализируются все имеющиеся в комитете документы  поземельные книги, журналы учета кадастровых номеров, составляется инвентаризационный план земельного участка.

Эксплуатация.

   Жилые дома находились в ведении местных Советов народных депутатов или в ведении министерств, государственных комитетов и ведомств (ведомственный жилищный фонд).

Для эксплуатации жилищного фонда создавались жилищно-эксплуатационные организации.

Нормы и правила технической эксплуатации требовали наличия технической документации длительного хранения, в т.ч. документацию земельного участка:

-План участка в масштабе 1:1000-1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем.

-Акты приемки жилых домов от строительной организации, в котором имелся номер и дата  

 Акта на землепользование.

-Паспорт земельного участка.

Техническая инвентаризация жилищного фонда.

  Как перепись населения, так и инвентаризация жилищного фонда в РСФСР, СССР проводилась периодически в государственном масштабе, денежные средства выделялись из государственного бюджета.

   В соответствии с совместным письмом Госстроя РСФСР от 12 апреля 1966 г. № Б-345/8 и Минкомхоза от 19 апреля 1966 г. № 01-03-48  в местных бюро технической инвентаризации  в течении 1968-1970 г.г. были оформлены генеральные планы земельных участков, даже  включая все земельные участки, на которых расположены  жилые дома в историческом центре С.Петербурга.

  Постановлением Совета Министров СССР «О порядке государственного учета жилищного фонда» от 10.02.1985 г. № 136 установлено, что государственный учет жилищного фонда независимо от его принадлежности, осуществляется по единой  для СССР  системе на основе регистрации и технической инвентаризации, велись реестровые книги и составлялось описание земельных участков с приложением копий планов с границами земельных участков, на которых расположены жилые дома. Постановлением Правительства РФ от 13.10.1997 г. № 1031 «О государственном учете жилищного фонда РФ» утверждалась типовая форма учетной документации. Не допускалась при наличие планов земельных участков проведение организации технической инвентаризации повторных съемок земельных участков (п. 2 «Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ» от 04.08.1998 г. № 37). Земельным участкам присваивался кадастровый номер, определенный Постановлением Правительства РФ от 15.04.1996 № 475Под домом как объектом правовой регистрации подразумевалось одно или несколько строений, которые расположены на одном земельном участке, т.е единицей технического учета   всегда было домовладение: дои и земельный участок.

Признание прав.

   В информационном письме N 3 ГУ Росрегистрации по МО N РС-Исх 2032 и Управления Роснедвижимости по МО N 6666-13 от 01.09.2006 (ред. от01.08.2007) сообщается порядок оформления прав граждан на земельные участки. Земельные участки, кадастровый учет которых проводился до введения в действие Федерального закона "О государственном земельном кадастре" и сведения о которых содержатся в имеющих юридическую силу документах, хранящихся в территориальных отделах Управления Роснедвижимости, относятся к ранее учтенным в ГЗК. В частности, к ранее учтенным относятся те земельные участки, сведения о которых (независимо от полноты и точности, а также наличия или отсутствия кадастрового номера) имеются в следующих документах:оформленных в установленном порядке документах, удостоверяющих права на землю (государственные акты, свидетельства, зарегистрированные договоры, предметом которых выступают земельные участки, и т.п.);документах, содержащих решения о предоставлении земельного участка (постановления, распоряжения, решения органов власти и т.п.); поземельных книгах, журналах учета кадастровых номеров, списках плательщиков земельного налога и арендной платы; материалах инвентаризации земель, утвержденных в соответствии с Временным руководством по инвентаризации земель населенных пунктов, утвержденным Госкомземом 17.05.1993; книгах выдачи свидетельств на землю, ведение которых осуществлялось в соответствии с Порядком выдачи и регистрации свидетельств о праве собственности на землю, утвержденным Роскомземом 20.05.1992 (пункт 2 статьи 7 Федерального закона "О государственном земельном кадастре", пункты 2.1-2.3 Указаний для территориальных органов Росземкадастра по проведению работ по инвентаризации сведений о ранее учтенных земельных участках, утвержденных Росземкадастром 10.04.2001).

   Для уточнения сведений ГЗК в случае противоречивости, недостаточности или отсутствия сведений, позволяющих однозначно определить земельный участок (положение его границ на местности) в качестве имущества, права на которое подлежат государственной регистрации, заинтересованные правообладатели земельных участков (или уполномоченные ими лица) могут выполнять работы по межеванию, что определено ст. 16, 17 Федерального закона "О землеустройстве". При отказе правообладателя от уточнения сведений ГЗК кадастровый план земельного участка изготавливается на основании имеющихся документов.

Заключение.

   Для восстановления своих гражданских прав и интересов, охраняемых законом, граждане должны обращаться к депутатам ГД РФ, Законодательных собраний, муниципальным депутатам с запросами о предоставлении следующих документов.

1.В ПИБы:

-План участка в масштабе 1:1000-1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем.

-Акты приемки жилых домов от строительной организации, в котором имелся номер и дата  

 Акта на землепользование.

-Паспорт земельного участка.

-Генеральные планы участков..

-Описание земельных участков по съемке при технической инвентаризации .

   2.В КГА:

   -Генеральный план земельных участков.

  -Выкопировки из плана микрорайона намеченного к отводу участка М 1:2000 («лавсан»).

  -Акты бессрочного пользования земельных участков, шифры землеотводов.

  -Межевой план.

  -Проект детальной планировки.

 3.В КЗР

-Кадастровые планы земельных участков.

-Данные инвентаризации земельных участков.  

4.В ФРС (бывших ГБР).

  -выписки из поземельных книг.

  Получение указанных документов должно исключить неточности при учете границ придомовых территорий и установить законность их изменений, законного собственника.

  По материалам Белковой Г.Г., Алаханова А.Н., Федоровой Н.Н. (С.Петербург), участников из Нижнего Новгорода Всероссийского конгресса жилищного движения 28-30 сентября 2007 г. в Астрахани.    22.04.08 г.

Граждане не обязаны платить грабительские проценты...
Если Вас остановили сотрудники полиции

Комментарии

  • ***

Оставить комментарий от имени гостя

Вложения

0